Risarcimento dei danni da infiltrazioni d'acqua sul terrazzo di proprietà esclusiva

Prima di addentrarci nella questione relativa alle responsabilità da infiltrazioni d’acqua, è opportuno chiarire il concetto di “terrazzo di proprietà esclusiva” in relazione al concetto di “lastrico solare”.

È definita “lastrico solare” la superficie piana posta nella parte superiore del condominio che svolge, essenzialmente, la funzione di copertura.

Si parla, invece, di “terrazzo” nel caso in cui tale superficie sia circondata da ringhiere che consentono l’affaccio.

Risarcimento dei danni da infiltrazioni d'acqua sul terrazzo di proprietà esclusiva: come ottenerlo

Viene, poi, specificamente definito “a livello” il terrazzo che sporge rispetto al perimetro dell’immobile.

Posto che l’elemento distintivo risiede nella possibilità o meno di consentire l’affaccio, sia che venga definito “lastrico solare”, sia che si parli di “terrazzo”, la funzione cui assolve tale superficie è quella di copertura dell’intero condominio, di cui forma parte integrante.

Per questo motivo, la disciplina codicistica è la medesima.

Come avviene la ripartizione delle spese e di eventuali danni?

Per quanto attiene agli spazi comuni, la regola generale è che, sia per i diritti vantati, sia per le spese da sostenere, la quota del singolo condomino è proporzionale al valore dell’unità immobiliare di cui è proprietario (artt. 1118 e 1123 c.c.).

Sennonché, il lastrico solare (o il terrazzo) può essere di proprietà ed uso comune, di proprietà comune ad uso esclusivo oppure  di proprietà esclusiva.

A riguardo, l’art. 1126 c.c., prevede che, nei casi in cui l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non sia comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico mentre, gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

In sostanza, nel caso in cui il lastrico solare sia pertinenza esclusiva di un condominio, questo è tenuto a contribuire alle spese per un terzo del totale; la parte restante è a carico del condominio.

Sul punto è intervenuta una sentenza della Cassazione a SS.UU.  (n. 9449/2016) la quale ha precisato che, seppure l'utilizzo del lastrico solare (o della terrazza) non sia comune alla totalità dei condomini, dei danni cagionati all'appartamento sottostante per le infiltrazioni d'acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati inadempienti alla funzione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dall'art. 1126 c.c. Ciò in quanto, la funzione di copertura dell'intero edificio, o comunque di parte di esso, impone all'amministratore di eseguire tutti i controlli necessari alla conservazione delle parti comuni.